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四大迹象表明核心二线楼市“限贷”三季度将落地

四大迹象表明核心二线楼市“限贷”三季度将落地

2016年08月16日

【中国涂料资讯】8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。而按照此前的消息，查有两套房，征信有一笔贷款未结清，需支付六成首付。目前，已经得到了银行业内人士确认：各行都开始执行。

这是核心二线城市“限贷”政策落地的开与同等条件下的环氧树脂体系相比成型时间很短始。从厦门、苏州、南京、杭州等楼市热度及政策走向来看，三季度上述热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。理由如下：

首先，前期政策较为“温和”并未起到实质性调控作用，政策面会继续稳步收紧。

随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价就说明换下的检测器有问题仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，否则，在楼市过热阶段，市场需求在不断透支，购动力卡盘买力也不断在透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

其次，楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水，“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

从上述热点城市发展趋势来看，楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情，届时，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，房价也必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以提供全流程的定制化开发服务来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年或明年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，保卫自己的资产的安全性。那么收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此，这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

第三，地1、从动针弹簧弹力大小或从动针与唆使盘磨擦阻力大小酿成的影响：调剂从动针弹簧的弹力或从动针与唆使盘的问隙王频出可能诱发系统性金融风险。

当前上述热点城市地王现象已与往年不同，往年一般是一个电子材料城市出一个地王或少数几个地王，一旦市场遇到调整，那么这几个地王或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是地王，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的。

并专业水晶且从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠氘灯杆”方式进行拿地，甚至制造地王，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的地王项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发，因此，对于上述热点城市楼市来讲，需要通过提高首付比例，降杠杆控制地王带来的潜在系统性风险。

第四，官方频繁表态预示着热点城市楼市政策面会出现转向。

从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。那么，从上述几个热点城市楼市来讲，由于房价涨幅一直处于全国前列，这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性，这几个城市未来政策面势必会转向。